準確預測八字

10年后的房產，是“白菜價”還是“鉆石價”，專家用“八字”預測

用發展眼光看待問題是我們準確判斷任何事物的前提，以前擁有自行車都是一件奢望，現在發展到家家戶戶都有了小汽車，以前拿著“大哥大”讓周圍人投來艷羨目光，現在人人手中都有一部可電話可拍照的手機……總之，以前不可企及的事物，現在都發展成為了現實。

房子，何嘗不是如此呢？以前我們住的茅草屋，發展成為磚瓦房，到現在已經住上了高樓大廈，商品房不再是部分人的專屬，而是大多數人的居所。當然，這所有的一切，得益于我們經濟的快速發展和人們收入水平的提高。

不過，房價的腳步也沒停歇，10年前只需要四五千元一平米的房子，現在可能要兩三萬一平米。根據易居研究院發布《100城住宅價格報告》數據顯示，一、二、三四線城市新建商品房均價分別達到42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。13個城市步入了“超高房價”行列，另外還有12個城市的房價步入了“過熱”區間。

按照報告定義，單價大于2萬，就屬于超高價行列，單價介于1.4萬-2萬之間，就屬于高價行列，單價介于1萬-1.4萬則屬于中等房價行列，8千-1萬定義為低房價，低于8千則認為是超低房價，各位所在城市房價可對號入座。

但是，也并不是所有地方房價都是如此，也有很多城市住房均價只有2000多、3000多元一平米，比如鶴崗、大興安嶺、石嘴山、雙鴨山、吐魯番、七臺河等等。

樓市分化，房價分化，如果把這個時間推移到20年前，相信普通大眾沒有多少人會想到今天的樓市與房價格局。但是，也一定有一部分人先知先覺，他們雖沒有前后眼，但他們在那個時候敢于傾力購房或者投資，想必也是經過認真琢磨得出的判斷。

現在的問題是，一方面，這些年房價“漲多跌少”，其價格屢創新高；另一方面，城鎮人均住房面積已經達到39平米，與發達國家數據大幅縮小；再一方面，人口凈增加數逐年減少，而勞動人口逐年減少，2018年已經跌破9億至8.97億。

那麼，在各種影響房價的因素逐步減弱的現狀下，未來的房價還會繼續上漲嗎？10年后的房產，是“白菜價”還是“鉆石價”？筆者通過對歷年數據分析認為，影響房價的因素很多，但最重要的還是在這兩個方面，它決定了未來房價走向：

第一、人口流向對城市房價走向影響

無論是剛需自住購房，還是投資購房，這些房子終究是用來住的，只是或早或晚流轉到有實際居住需求的群體而已，所以，有多少人口就決定了有多少購房需求。這些年房價快速上漲，最直接的因素就是快速城市化使大量農村人進入城市安家落戶，帶來大量的住房需求。

我們跟發達國家一樣，均是通過城市化完成向初級發達國家沖刺的目標。所以，在城市化這條路上，我們一直在努力。我國1999年常住人口城市化率是30.89%，到2018年時，這個數據達到59.58%，20年時間年均城市化率為1.43%，最近5年基本保持在年均城市化率1%速度，未來10年年均城市化速度會有所下降。根據恒大研究院報告預計，到2030年中國城市化率將達到70.6%。

根據報告預計，到2030年，新增城市人口將在2018年基礎上再增加近2億人，至10.2億。這里大家可能會問一個問題，不是勞動人口降低了嗎？為什麼城市人口還在繼續增加，這些城市人口主要來自于農村流入，以及區劃調整。換句話說，主要是存量，而且城市化率70%還是發達國家最低標準，比如日本已經超過90%，美國早已超過80%。長期來看，我們也要達到這樣的水平。

按照現在的人口流向，這些新增城市人口將大部分流入國家規劃的城市群，以及地方形成的都市圈。就城市群來講，國家規劃了19個，會因為城市群之間發展不平衡出現人口流入多少區分。比如長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群大概率是未來人口流入主要區域，而其他城市群則分流剩下的新增城市人口。

由此看來，未來城市之間的房價會繼續因為人口流入多少而出現分化，強者恒強，房價大概率是“鉆石價”，此長彼消，在總人口沒多大變化的情況下，那些人口凈流出的城市或地區，出現“白菜價”的可能性也大大增加。

第二，貨幣增速變化對房價走向影響

從近10年的M2貨幣供應量可以看出，2009年M2是60.6萬億，到2018年時是182.6萬億，凈增加了兩倍，就拿2019年上半年來說，半年時間就增加了近10萬億，達到191.9萬億，不出意外的話，全年應該能達到200萬億。

貨幣供應多了，手中的錢自然就貶值了。舉個例子，10年前，一件商品是2元錢，10年后，貨幣總量增加了兩倍，那麼同樣的一件商品價格5元、6元就很正常了，從這個角度看，房價上漲，不是房產本身增值了，而是價格同比例擴大而已，只是房子本身總價較高的緣故，看起來價格增加多了罷了。

但是，這里有一個現實問題。從歷史上看，M2貨幣供應增速與經濟發展增速保持高度的一致性，隨著經濟增速趨緩，M2貨幣供應也會保持已經降到兩位數以下，2017年M2增速為8.2%，2018年8.1%，不出意外的話，2019年預計也應該在8.5%內，這與經濟增速L型相匹配。

所以，在可以預計的未來10年，貨幣增速還會緩慢下降，根據專家預測，未來10來年，M2增速基本上是GDP增速+物價指數，物價指數假定在2%上下浮動。那麼，到2030年，這個M2增速基本上就在7-7.5%，相比過去10年M2年均兩位以上增速，會有一個3%左右的一個降速，對應過去10年房價年均增速8.5%左右，在未來10年，從M2角度，房價年均增速將在5.5-6%之間。

如果把M2與第一點的人口因素結合起來看，上面提到的潛力城市群和都市圈的房價潛力顯然是要高于5.5-6%這個平均數，這些城市房價就是我們常講的“鉆石價”城市。當然，還有很多城市達不到這個平均增速，而瞭望智庫提到的80來個收縮型城市（未來還會增加）人口持續流出，房價增長缺乏需求支撐，所謂的“白菜價”基本上就出在這些地方。

當然，影響房價的因素還有很多，比如對短期房價影響主要就是樓市調控因素，對短期和中期影響還有土地因素等等，但這些都不足以影響長期房價走向。

針對未來房價走向問題，著名經濟學家用“八字”做出預測

專家認為，整體房價繼續上漲不需要再論證，是需要也好，還是規律使然也罷，但需要注意的是，由于地區與地區之間，城市與城市之間，所匹配的資源有優有劣，財富有多有寡，縱觀世界主要發達國家房地產發展軌跡，中國未來的房價也逃不出“白菜價鉆石價并存”的宿命。

專家的對未來房價預測核心觀點：白菜價鉆石價并存

筆者認為，應該說這“八字”是非常有價值的。雖然很多人都預感到未來房價還會上漲，但到底是像這輪樓市“一漲俱漲”，還是只是部分城市上漲而弄不清楚。專家的話提示很清楚。正如文章前面所分析那樣，房產的價值依附于城市，城市潛力發展大，房子自然就有潛力，房產自然就具備鉆石價基礎。而城市經濟發展較差，就業機會較少，留不住人，隨著住房需求飽和，房子淪為“白菜價”的概率也就增加，這些本上也是10年后城市房產格局。

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