天龍八部個性簽名八字

1

這是作者宋富貴關于2021年中國房地產系列分析的第三篇——開發商。

第一篇——土地。

第二篇——二手房，宏觀分析比較多，也稍顯枯燥。

后臺有讀者給我反應，能不能寫點更接地氣的東西，所以咱們換個角度。

不寫那些宏觀、政策和市場的東西，而是寫點凡人凡事，寫點人間煙火。

寫點對普通人，尤其是2022年還要在房地產公司拼殺的打工人有點借鑒性的東西。

新素材，新角度，新寫法，可能寫得不好，大家原諒。

2

誰也沒想到，2021年是中國開發商這十年來最難過的一年。

公司很難，員工更難，我相信對于中國上千萬的房地產從業者來說都一樣。

公司減薪，半年底薪，已經是幸運。

開發商裁員優化，員工待崗，已經是家常便飯。

或者直接倒閉，公司解散，員工離職。

然而，丟了飯碗，可能還不是最壞的。

最壞的就是已經丟了飯碗，然而卻不能一走了之。

他們或多或少，因為公司的問題，在失去收入的情況下，卻背上了沉重的債務。

甚至在老板還衣食無憂的情況下，卻混到了傾家蕩產，負債累累。

3

我的朋友老馬，就是這樣一個房地產公司的財務部員工。

老馬的公司，在筆者城市屬于地方較大的開發商，最紅火的時候曾經無論是開發收入還是開發面積都是全市三甲之一。

公司發展不錯，說實話和開發商水平關系不大，用六個字概括就是——背景深，關系硬。

拿地全靠關系，貸款全靠喝酒。

老馬自己說，從業十年，自己喝的白酒是按照“噸”來計算的。

從2010年成立到2021年，雖然經營也起起伏伏，但是靠著那六個字，企業總是能夠逢兇化吉，遇難成祥。

靠著公司效益不錯，老馬自己的收入也不錯，每年的年終獎都以三十萬計算。

為什麼能拿這麼高的年終獎，原因有兩條。

第一、老馬是負責公司融資部的經理，這個融資部既不管算賬，也不管監察，而是主要跑公司資金的，具體業務范圍就是為公司借錢。

說白了，領導在酒桌上和銀行談好了大框架，就是老馬來具體走手續。

2017年，房地產形勢大好，老馬為公司融資30個億，公司年終給他了100萬獎金，比一些小股東的分紅還高。

第二、然而并不是所有的融資部人員都能拿這麼高的獎金，老馬能夠如此收入，還是因為他個人膽子大。

大家都知道，不管是銀行還是其他金融機構，融資的手續非常繁瑣，需要簽各種文件。

一些文件是流程性的，但是一些文件卻很關鍵。

尤其是一些文件，需要連帶擔保簽字，需要公司高層簽署，甚至需要簽署人承擔一定抵押責任，一旦公司無法正常還款，簽署人輕則代償，重則被告。

自然，這種擔保的事情無人愿意擔責，甚至一些公司總經理和副總、甚至股東也不愿意簽字。

起初老馬也不愿承擔這個風險，然而你不簽，銀行就不給錢。

錢不到位，老馬的KPI就完不成，更不要提獎金。

慢慢的，老馬在公司老板的默許下，也開始簽一些低風險的文件，拿到了貸款。

老馬是這樣想的：

公司房子不少，資金鏈緊張總能緩解。

公司土地儲備不少，也是優質資產。

最關鍵的是，公司“背景深，關系硬”，問題總能化解。

再說，我是替公司簽字，錢也不是我用的，我只是經手人的責任。

于是，字越簽越多，甚至是一些連帶擔保合同。

老板很高興，獎金也有了。

而且老板多次在公司大會上表揚老馬有擔當，敢做事，是公司員工學習的榜樣。

當然在2020年之前，公司每一次都能正常還款，所以老馬這種擔保風險，都沒有出問題，反而換來了令人羨慕的獎金。

然而，2021年終于出問題了。

2020年初上半年，樓市形勢好轉，公司加大杠桿，準備大干一把，老馬一下子從銀行借了好幾個億，當然很多借款擔保老馬也簽上了自己的名字。

然而，這一次卻不一樣，公司銷售遇到了從未有過的難關，資金鏈迅速斷裂。

房子呢？直接被法院查封。

土地呢？大部分是不能直接變現的合作協議和拆遷合同。

關系呢？更不靠譜，人在人情在，人走茶就涼，在2021年下半年領導都躲著地產走，有什麼人愿意為你雪中送炭，不登門逼債，已經算是好人。

然而，老板呢？

麻利的宣告資不抵債，準備破產，解散公司90%員工，在成為被執行人之前，一溜煙地逃到英國看風頭。

銀行一看公司無法要賬，老板也“下周回國”，只能有誰告誰。

一張訴狀，整個公司法人、高層加老馬，一起告到了公司，誰讓他在合同也簽了自己的名字。

事實清楚，很快宣判。

主要責任在老板，但是老馬也要負擔保證責任，需要擔償付責任900萬。

但是公司就是個空殼，土地等資產早就抵押，自然無法執行。

反而老馬自己的三套房子，除了一套自住的，都被查封，準備上阿里拍賣進行償付。

可憐老馬，為公司服務將近10年，工資還沒有掙到500萬，卻要為公司擔負900萬的債務。

4

老馬是財務運作馬失前蹄，另外容易被開發公司拖入自家泥潭的則是營銷部。

小劉是一個縣城的銷售主管，主要的工作是銷售住房。

2017到2019年，小劉掙了不少，因為棚改帶動市場火爆，房子好賣，銷售員好掙工資。

然而進入2020年，小劉的縣城房子不好賣了。

這很正常，疫情加上棚改結束，讓縣城購買力銳減，然而，更糟糕的是，有人卻給小劉的老板，出了這樣一個壞主意：

房子不好賣給外人，那就賣給公司內部員工。

客戶的錢不好圈，就直接假按揭套銀行的錢。

具體分三步：

第一步：原來房子報價6000元一平，一套一百平計算，一套60萬計算。

找銀行，托關系，直接算成7500元一平，一套75萬。

第二步：給員工宣傳，拿極少的首付就可以買公司一套房子。

公司承諾，未來房價漲了員工可以要房，房價落了公司可以回購。

總之員工未來不會吃虧，能夠說動自己的親屬買這種房子，一套再獎給員工3萬元。

第三步：員工交少量，甚至不用交首付，公司只要拿著員工的身份證，員工配合辦手續。

最關鍵的是配合公司辦按揭，公司獲得銀行按揭款。

于是，小劉自己買了一套，又說動姑表弟弟買了一套。

然而，他忘了，公司承諾的基礎就是這個公司還在，沒有破產，然而公司如果不在了怎麼辦？

果然，人算不如天算。

2021年底，公司突然宣布破產，扔下沒有完工，且又在建工程抵押給銀行的爛尾樓，整個公司高層消失。

而這時候的小劉，不但沒了工作，沒了房子，還要繼續按揭。

當時他把整個過程說給銀行工作人員，希望他們去找開發商或者法院。

銀行只給了一句話

——我們不管你和開發商啥關系，那是你和他的事兒，你可以找法院也可以找公安。

按揭就是買房人和我們的債權債務關系，你不還錢，我們就上法院，上征信。

你自己看著辦。

5

按照權威機構統計，截至 2021年11月，出現信用風險的知名房企已逾 20 家。

從 2021 全年銷售金額的情況來看，已出現信用風險的房企合計銷售金額占全國的 14.5%，出現債券違約的房企合計銷售金額占全國的 8.7%。

也就是說，全國十分之一的企業，面臨非常嚴重的資金鏈問題。

所以，如果你是房地產的從業者，千萬不要以為你工作的企業堅如磐石。

當年的恒大王朝，如日中天。

當年的綠地王朝，背景牛逼。

如果不出問題，都以為千秋萬代。

如果不暴雷，都以為基業長青。

就像《天龍八部》中，星宿老仙的出場語一樣：

星宿老仙，法力無邊，神通廣大，福壽千年。

然而，結局呢？

最后，再，再，再，提醒一句。

2022年，乃至今后，作為房地產從業者，即使誘惑再大，即使保證再強。

第一、不要用自己的簽名和信用，為企業做任何性質的融資擔保服務。（這一條也適合別的行業）。

第二、不要用自己的資格和身份，來進行假銷售，讓企業獲得按揭融資。

恒大都能倒，何況他人。

還是那句話，在中國，對于企業是有限責任債務制度，對于個人則是，無限責任債務制度。

不要等到你所工作的企業倒閉的時候，老板還能置身事外。

反而，把你一塊拉進去陪葬。