前言
十年前，魔都外灘，幾個兄弟酒過三巡，抬望眼，大江東去，回頭望，熱血沸騰。
都是鄭州211一層宿舍樓出來的草莽，功業小成，不敢糞土當年萬戶侯，只是一毫米一厘米追求自己的夢想。
其中一人，鄭州耕耘，已經離婚，孑然一身，上海求學，說了四個字，階層固化。
當時當地，此言不虛，上海外環區域，品牌大盤單價15000者比比皆是，對于主流的5000月薪者依然壓力山大，他無房無車無老婆。
個人的無奈，在歷史的洪流中微不足道。更多的人，都被裹挾著前進，事后成王敗寇，當時不知對錯。
同樣的這個人，被迫結婚，被迫買房，被迫打拼，終于坐到了曾經高不可攀的牌桌上。
其實，階層從來沒有固化，只是你做了如何的選擇，就得到了如何的命運。
2019年的今天，躋身國中的鄭州，剛剛星光熠熠。
選擇的難度大了一點，但是我命由我不由天。對于蕓蕓眾生，未來十年，如同過往十年，房市和股市，成為人生最大的機遇。
如何取舍定奪呢？
上篇
房市
過去的十年，鄭州房市某些區域的投資紅利，甚至超過了上海。
魔都，當初單價15000者，最新價也不過40000+；鄭州，CBD、東站、經開，其漲幅五倍乃至于八倍者也不在少數。
現在的鄭州，類似于10年前的上海，已經進入了房市的穩定發展期。再加上，二者根本不在一個能量級上。
上海可以隨時隨地買，就算掉到坑里，也能在未來砸到彩蛋。
距離人民廣場70公里之遙的臨港新城，90%以上的本地人從未踏足之區，前幾天剛剛問鼎浦東新區的小特區，悄然降低稅率放松限購，熱度爆棚。
上海臨港新城鳥瞰效果圖
心有余而力稍不足的鄭州，其選擇的難度何止倍增。不妨以魔都為鏡。
作為調控最嚴落戶最難的一線城市，上海平穩前行的十年，依然有兩大特色區成為超級巨星。
一是主政者巨資打造的新貴區，大虹橋商務住區，樞紐已成，房價井噴，其周邊衣食住行的價格，已反超中心城區；浦東的迪士尼片區，曾經的不毛之地，現在鳳凰涅槃。
二是高端人才高新產業支撐的區域，張江高科片區，一碗三四十元的牛肉面經常挨班排隊， 距地鐵站1000多米的人才公寓，硬件設施還不如鄭州的安置房，房租讓人咂舌。
現在的鄭州，在房住不炒的氣候下，也暗含了這樣的邏輯。
區域
東
天時地利人和成就的北龍湖，在全國都是一個特例，上海都沒有類似的參照區，對于頂豪而言這是最佳選擇，沒有之一。
美人遲暮的CBD住區，先天的規劃和陳舊的擁堵，已吃盡了最后一個銅板，不必留戀。
東站，天生的樞紐和商務基因，決定了其堅硬的房租和房價。海馬公園的租售比，也決定了英地金臺府邸和華潤紫云府的價值。
東站西廣場實景圖
白沙雖然庫存告急，配套的規劃依然遠遠沒有落地。最新規劃的8號線，也錯過了白沙人氣最高的區域，另辟蹊徑。五年后才能落地的地鐵，注定了白沙現在的分量未來的等待。
這里的選盤，只有兩個邏輯：
一是緊鄰8號線站點；
二是距離CBD和東站的距離。
綠博，屬于中牟，不屬于鄭東新區，只是第二或第三住宅的候選。
西
作為房東力推的新區，常西湖一鳴驚人。
四大中心的落地，多條地鐵線路的交匯，天量的投資，其背后就是主政者的厚愛。
不要再說西三環內的鄭州老味道，中原老城區已江河日下，常西湖則剛剛雄起。
鄭東一路狂歡的同時，大多數人一直漠視高新區的存在。
鄭州最頂級高校云集的區域，決定了其核心的競爭力。
鄭大、信息工程大學、河南工業大學、鄭州輕工大學未來不會再輕易搬遷，這種基因優勢，無人能及。
雙湖科技城，成為鄭州房市的洼地。
雙湖科技城鳥瞰效果圖
高新區管委會將喬遷此處，地鐵8號線特事特辦延長至此，中建百億投資保駕護航，四環高架閉合在即。
高新產業高端人才支撐的價值，鄭州還有哪個片區？
南
管南早已成為鄭州的魔地，無論媒體如何質疑，其驚艷市場的事實，讓無數人打臉。
鄭州四環大區，唯南三環和南四環距離最近，紫荊山南路的斷頭現狀也終將改善。
由管南綠都紫荊華庭和鑫苑國際新城出發，其通達東區的便捷，碾壓了大北區80%以上的樓盤。
4號線的秒通、小李莊的規劃，將富田九鼎公館的單價推升到16000的水平。
局中人一點都不奇怪，紫荊華庭三期晴園的求購價，在二手市場已達到了16000的單價。
紫荊華庭三期鳥瞰效果圖
現在，管南直通鄭州的繁華之地；
未來，管南通吃東區和港區的雙重紅利。
南區選擇，依然地鐵為王，距離東區越近越好。
北
現在來看， “城市向東，生活向北”幾乎成為一個笑談。
2016年調控以來，綠博大北區先后雪崩。
惠濟區的前身是邙山區，其兩大短板是產業和名校，二者皆非一日之功。
曾經轟轟烈烈的大北區，其庫存量大的驚人，成為壓死駱駝的最后一根稻草。
大北區只有一個價值重點，誰距離北龍湖近，誰距離金水北近，誰就是王者。
三環區的萬科民安江山府，惠濟東的正弘府，就是市場熱辣辣的投票。
大放光芒的金水北，也不是突然癲狂。
城市界面上，相對于傳統中心區，金水北更大氣更端正更干凈，富貴專線4號線直達北龍湖、CBD，更是火上澆油。
4號線地鐵站點示意圖
名門翠園神盤之后，瀚海思念城突破天花板，清理之中。
新房與二手
鄭州已是房企龍爭虎斗之地，無論你如何吐槽，現在的新房，已將10年前的二手房甩掉十八條街。
即使深圳這樣的神話之地，近年來，中心老區的房價裹足不前，已經遠遠跑輸了主政者巨資打造的新貴之區。
帝都魔都是個特例，二者中心城區的頂級行政教育醫療資源，是鄭州難以望其項背的。
如果沒有老牌名校的支撐，鄭州老城老盤的崩塌早已發生。
時至今日，鄭東新區的核心地塊，某些沒有電梯的二手盤，其單價竟然還在20000+之上，誰還愿意接盤？
沒有電梯、物業山寨、道路擁擠、區域狹小的二手房，其價值凋零只是剛剛開始。二手房東，應盤活資產置換新房。
剛需客和投資者，更應一步到位，要麼買新房，要麼買三年房齡的次新房。
地鐵和名校
沒有一線城市生活經歷的人，永遠無法理解，地鐵盤有多麼重要。
太多的人紙上談兵，500米、800米、1000米的標準都是一句浮云。
魔都為例，地鐵站附近都有龐大的自行車和共享單車聚集區。1500米，2000米又如何，多少人騎車甚至開車來到地鐵站，然后中轉。
不要說，你外出不坐地鐵，你房產的價值，地鐵居功至偉。
鄭州地鐵第三批規劃已經出爐。
鄭州地鐵第三批規劃示意圖
嚴格意義上講，五年內沒有地鐵站落地的盤，就是口吐蓮花，也不要碰它。
上海的財力和能級，修了幾十年地鐵，地鐵盤的數量依然遠遠少于非地鐵盤，而前者溢價20%乃至于30%，太正常不過了。
過往十年，名校的附加值甚至超出了地鐵。
然而，河南沒有任何高考紅利，鄭州的名校無法和北京上海比較。以此而論，2019年以來，鄭州學區房價格的調整也是題中應有之義。
雖然如此，新盤的學區學位依然力壓千鈞。高新區眾多樓盤的價格堅硬，都有名校的支撐。而區域內居民中高學歷人才的比例，決定了其名校價值的不斷強化。
沒有名校，普羅旺世一到六期，名門翠園也不可能成為神盤。
和地鐵名校相比，那些眼花繚亂的商業中心，幾乎不值一提。
對于多數人而言，一條網線，一個24小時營業的便利店，就可以替代90%以上的商業價值。
租售比
與硬邦邦的租金相比，其他噱頭都是蒼白無力。
自住而言，租金就是你房產所有價值最直觀的反映。
投資來講，源源不斷的租金，可以帶來不斷的現金流，你舉重若輕，假以時日，你甚至可以提前財務自由。
鄭州就這麼可笑，同樣89平的房源，一個單價15000，可以月租2000+；一個單價13000，甚至租不出去。
別再勾勒那麼多夢想，抓住現在才是王道。
至少現在而言，東站、金水北、管南，這三個區域的房租還是有支撐的。
現階段沒有房租或者難以出租的房產，你基本可以一票否決了。
狂奔十年的鄭州房市，已經進入一個穩定期了。
房住不炒的大前提下，信托收緊，精準控閘，一雙無形的大手在控制房市的脈搏。
投資房產，已暫別暴利時代，進入理性世界。
量力而行，選擇地鐵名校俱全租售比合理的新房，成為進可攻退可守的王道。
或許更大的變量在股市，但是其風險度將遠遠超過房市，注定了其少數人贏家的宿命。
下篇
股市
過往二十年，房市投資成功的人，至少是股市投資成功人數的100倍以上。
然而，過去并不代表未來。房市暫停鍵按下之后，逐利的資本，必將分股市一杯羹。
這兩天，股市剛剛贏來一個利好，融資利率融資擔保比例融資品種悄然轉變，其背后就是主政者態度微笑的變化。
作為投資老炮，筆者不做任何預測，更不做任何推薦，只是有一說一拋磚引玉。
不要期望短期發大財
有沒有人在股市發大財，當然有。筆者一友人，多年來長期滾動操作長春高新。其原始成本價3元出頭，最新單價340多元（今天收盤價），獲利何止百倍。
沒有隨隨便便的成功，股市老鳥都知道，多年操作一只股票，需要極度的堅韌，更需要難得的好運。
這位友人，從3元多持倉開始，每年都會自費到公司調研，不止一次。
他的成功只是特例。對于多數人而言，不要夢想短期一夜暴富，才可以避免血本無歸的巨坑。
每年能保持15%左右的財富增長，多年以后，你足以成為富裕一族。
不要全倉熱門股
2019年以來，股市不斷暴雷，題材股尸橫遍野，曾經的藍籌股也血流成河。
康得新、康美藥業、東阿阿膠陸續暴雷，甚至巴菲特最喜歡的嘴巴股代表涪陵榨菜也暴了小雷。
一個月前，筆者回老家，和某友人同行超市，他檢查了烏江榨菜的出廠日期，已經一年左右。
這至少說明了一點，過去的一年，涪陵榨菜鋪貨太多，市場短期無法消化。
可惜的是，他認識到這一點，并沒有對這只股票及時出局，公司中報之后短期虧損超過20%。
重倉熱門股，快進快出賺快錢，讓大部分人最終關燈吃面。
理論上而言，重倉招商銀行中國平安貴州茅臺這些股票，連續多年，選擇分紅再投資，依然可以獲得不錯的收益。
可是有幾人能看上呢？更何況股市的慘烈期，這些股票也縮水驚人。
永遠不要補倉
90%的人在股票被套之際，如果賬戶有余錢，都會選擇補倉。
其后有兩種可能:
一是攤低成本，迅速解套乃至于盈利；
二是跌入陷阱，無法自拔。
其實，好股票是不需要補倉的，它能不斷上漲不斷新高；爛股票會讓你墜入深淵，最后還得割肉出局。
永遠不要補倉，你就會有反盤的機會。
選擇優質指數基金
古今中外的股市有一點永遠不會變，拉長周期看，社會發展總是越來越好，而股市指數總是越來越高。
美國百年股市也有一條顛撲不破的真理，指數基金的長期漲幅，碾壓了90%以上的明星基金經理。
筆者的建議，可以投資兩類指數基金，一是全指數；二是行業指數。
全指數而言，50指數和300指數都可以。
行業指數來講，消費醫療金融，是社會經濟最堅實的常青樹，也是藍籌最集中的區域。
哪些指數基金更優秀？讀者不妨上網搜索，選擇多年來的高星基金定奪。
在過去的文章中，筆者曾經提到了兩個基金易方達50（110003）和易方達消費（110022），也不知道，有心觀察的讀者能有幾人？
2019元旦起截止到昨天，易方達消費的漲幅為50.78%，易方達50的漲幅為36.51%，遠遠超過了同期鄭州房市的回報。
今天，易方達雙雄依然上漲。
不必機械定投
理論派認為，按月等額定投，可以分攤風險最終盈利。
筆者以為，不必等額定投，選擇月初進行定投，因為月末敏感，涉及到一季報半年報三季報年報的排名，不如月初靠譜。
選擇每月的固定日期左右（因為牽涉到周六周日）定投，所選基金凈值，如果盈虧在5%范圍內，等額定投，如虧損超過10%，加量定投，如超過15%乃至于20%，再次加大比例；如盈利超過10%，減少定投，如超過15%乃至于20%，再次減小比例。
盈虧的參照標桿，可以選擇前一個月，前三個月，前六個月乃至于前一年的平均值。
如果覺得這樣別扭，也可以率性而為。自己感覺:
如果跌得多，多定投；
如果漲得多，少定投。
頂和底的判斷
這是個無人能回答的算命問題。
筆者提出一個觀點，其前提是投資藍籌股為主的基金。
貴州茅臺、中國平安、招商銀行、恒瑞醫藥（筆者以前文中分析過這些股票）的大藍籌，最后縮量補跌，跌無可跌時，可以認為是底部確認之時。
連續大成交量之后的量能不濟，某些封神的龍頭股莫名其妙的下跌或崩塌，或許是短期或中長期大頂到來的預兆。
下面回答一個最容易打臉的問題，現在的點位如何。
從歷史上而言，現在的點位并不高，滬深300的市盈率還是在低位。
從藍籌而言，現在的茅臺、平安、招行、五糧液、恒瑞并不便宜。
以最新政策而言，現在是護股市而控房市，短期政策底或已到來，正在等待市場底的確認。
所以，如果你想一試身手，這不是入場的良機，但是可以分批進場，布局優質指數基金了。
結語
階層從來沒有固化過，財富從來都是在洗牌中。
對于大多數人而言，房市和股市，是最容易改變個人命運的變量。
更推薦房市，只是必須選擇名校地鐵雙王炸俱全租售比合理的新房。
全國而論，房市的繁榮已告別投機暴利，進入了穩定發展的紅利。
鄭州來講，新一線國中之后，城運開掛，其前景超過80%以上的城市。
筆者以為，鄭州房市的紅利，在全國而言，都是一線梯隊。
相信鄭州的城運，就可以投資鄭州的好房子。
至于股市，戒貪戒急，長期投資優質的指數基金，也可以改變你的命運。
或許一個理想的狀態是，你的資產，七分在房市，三分在股市，租金或分紅，足以保證一家人的小康生活。
十年之后，無論你投資了好房子還是好基金，可能都會有一份驚喜。
你遠遠跑贏了通脹，在潤物細無聲中，再次實現了階層的飛躍。
本文來自：解夢佬，原地址：https://www.jiemenglao.com/suanming/364775.html
