八字出生在五行金地

塞納河畔一把火，差點將八百年的圣母院燒得骨架都不剩。

“木克土，土克水，水克火，火克金”，老祖宗早就告訴過我們，金貴的東西一定要防火。

然后，還得防盜。

1

1992年，那是一個秋天，四個男人開著白色桑塔納，在包公湖轉了一個圈，隨后連夜洗劫了開封博物館。

動次打次，動次打次……

他們有節奏地撬開了8個展柜，盜走69件明清文物，總價值在一億元以上，制造了震驚中外的“新中國第一文物大案”，也是當時世界第二大文物盜竊案。

第一案是1911年盧浮宮的“蒙娜麗莎”失竊。

二十世紀初，盧浮宮的安保措施像薯片一樣嘎嘣脆，坊間笑稱：總有一天會有人偷走《蒙娜麗莎》。

一語成讖。

1911年8月的某個晚上，一位移民法國的意大利人“愛國心竊”，喬裝成工作人員偷了它，并送回意大利。他說，這樣一幅出自著名意大利藝術之手的杰作不應該由法國來收藏。

蒙娜麗莎尷尬地笑了笑，輾轉多年最后又回到盧浮宮。開封博物館也屬幸運，四個月案件偵破，國寶如數追回。

都說天網恢恢，讀書人凌克就納了悶：我家的“金”字招牌，光天化日之下，怎麼說沒就沒了。

豈有此理？

2

前些天，三個厲害的機構在京城開會，發出史上第十六份中國地產百強榜。

歡騰之中，只聽Duang的一聲，“金地”和“旭輝”兩個千億房企不翼而飛，雙雙落選百強。

一些百億門檻都沒夠著的小房企，上榜后激動得彈冠相慶，就好像這一切憑的都是實力。

內幕君不禁想起了FBB，人稱爛片之王，但手上至少捧著8個“影后”。每當有人夸“您真有演技”，她總是莞爾一笑，忍住心頭那句：

“不，我是真有錢。”

三個月前，同樣是中指院發布的榜單——2018年中國房地地產銷售額百億企業排行榜，金地年銷1620億，名列15，旭輝以1608億緊隨其后，位列第16。

兩家高居銷售額top20的房企，連百強榜都沒進，并且失足于同一家機構研制的榜單。地產百強，五行缺金，有粉絲不禁問內幕君，“這是失誤嗎?”

“這真不是失誤。”

內幕君之前扒過排行榜“那些事”，差點接到人生第一份律師函，但不妨礙今天繼續說道說道。

直接點說，對比靠業績說話的銷售榜，地產百強榜的門檻更低。不過，評選規則十分復雜：

研究組運用因子分析法及相關數學模型，對全國500家房地產企業(集團)的規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任等7個方面的34個指標和其他數據信息進行分析，計算出房地產企業的綜合實力指數，由此產生2019中國房地產綜合實力百強企業。

這樣一套科學精密的算法，生生把千億金地“算丟”了。看著奧克斯、圣樺、德杰、云星等八線小房企紛紛上榜，金地和旭輝羞愧地捧起了瓜。

我們都知道，有兩種人喜歡把簡單的事情復雜化，一種是專家，一種是騙子。

去莆田系醫院，發現醫生頻頻使用晦澀術語時，請注意：

——他要開始騙人了。

當然了，百強榜作為企業信用評級的主要依據，同時也是國內四大銀行及部分國際銀行作出授信的重要標準之一，瘦死的駱駝大過馬，小房企們依然視之若珍饈。

說白了，就像上學時，班級除了評選考試成績的“第一名、第二名、第三名”，也會頒發一些“進步獎”、“好孩子”，往往那些成績一般般、爸爸是李剛的同學能獲獎。

百強榜上也有這樣一群“好孩子”。

排在2018年銷售榜排第114位的武漢地產開發，在百強榜躥升到第52位。更厲害的是蘇寧置業，2018年銷售不足100億元，甚至連銷售155強的門檻都沒摸到，卻在百強榜高居第47位。

扭扭身子，丫鬟變小姐。這樣的故事還有很多。

當年趙匡胤想當皇帝，苦于名不正言不順，結果導了一出“黃袍加身”。后來，司馬光識趣地用起春秋筆法，對陳橋兵變如此描述：

“太祖固拒之，眾不聽，扶太祖上馬，擁逼南行”。

你說氣人不氣人，同樣是被迫，他當了皇帝，你埋頭996。最后，等待你的是“杯酒釋兵權”和“我沒有這樣的兄弟”。

命運的分水嶺兩側，一點都不對稱。

3

其實，命運的分水嶺兩側，從來不對稱。

十二年前，地產界的四大天王是“招保萬金”，“金”是金地。那時候，地產江湖只有一塊“金字”招牌，金科和金茂還未成氣候。

因為在股市中表現最為活躍，招商、保利、萬科、金地被合稱「四大地產龍頭股」，金地另稱「白馬股」。彼時，最了解金地的不是金地的員工，而是全國的股民。你要問他們金地如何，他們會眉開眼笑地告訴你：“金地是只好股票”。

今天，再問金地如何，員工會說：“金地是個好公司”，而股民肅然靜默。一個微弱的聲音回蕩著：沒落的貴族。

是的，金地風光過。

1988年1月20日，頂著一個老土的名字——深圳市上步區工業村建設服務公司，金地在上步區沙咀工業村305棟1樓誕生。后來上步區更名為福田區。

三年之后，公司更名深圳市福田區金地實業開發公司，并將公司主業轉向房地產，算是較早創辦的房企。

1996年，金地完成股份制改造。

1999年，“金地翠園”公開發售，創造了深圳高尚住宅小區當年開發、當年銷售、當年售罄的紀錄。

2000年，簽下北京郎家園地區72000平方米土地，成為粵系“北伐”的先行者之一，比富力早了兩年。

2001年，金地成功上市，是房企上市禁令松動后，得到推薦上市的三家房企之一。

同年，金地被《財經時報·新地產》周刊評為中國房地產上市公司第三強。

2004年左右，金地繼續邁開全國化步伐，先后進入上海、武漢、天津。

2009年，金地迎來最閃亮的發光時刻，首次進入地產百強榜前十，位居第九位，力壓龍湖、招商。

總之，那些年的金地，魚龍得意舞高秋。

其實，不應該把一個企業的成功簡單地歸結為“時代造就”，大船能夠劈波斬浪，不僅僅是好風借力，舵手同樣關鍵。

阿斗生在任何時代，都只能是阿斗。

說萬科必言王石，說金地必講凌克。甚至，可以說，是凌克造就了金地。1992年，凌克入職金地，并在1998年被委任為一把手。進入金地之前，凌克是一家軍工企業的工程師。

掌舵不久，他決定走出深圳，第一步是進發北京，據說遭到六成以上的反對意見。后來的事實證明凌克對了。

老祖宗有一句話，叫一夫當關萬夫莫開。

早早開始全國化布局，加之安插資本之翼，僅僅十年，金地已經高站枝頭，完成了從深圳房企到全國一線房企的蛻變。

4

但巔峰的另一側，往往是可怖的深淵。

2009年的金地，看似穩居一線房企陣營，事實上，它已經顯露出了力不從心。2010年，當萬科銷售過千億之時，金地銷售額僅為280億。

此后四年，金地銷售額一直在500億以下，與萬科、保利的差距漸漸拉大，2014年時，更被招商后來居上。

老祖宗還有另一句話，叫成也蕭何敗也蕭何。

金地的沒落始于兩次戰略失誤。

2007年，金融風暴前夕，金地大舉擴張，在土拍市場攻城略地。

這一年八月十日，金地從復地、富力、仁恒、雅居樂等10家巨鱷口中奪食，以溢價394%、總價22.5億元搶下南京板橋地塊，樓面價2185元每平，幾乎追平周邊售價。

高價搶灘南京只是一個縮影，一份出自長江證券的報告顯示，金地當年共斥資161.62億元在9個城市斬落14塊地。2007年全年新增項目504萬平，是當年公司銷售面積的4.7倍，合同地價162億，是當年銷售額的1.7倍，2007年金地銷售額為97.5億元。

氣勢如虹的金地萬萬沒有料到，不久后，海嘯鋪天蓋地襲來，市場將一夜速凍。

為了自救，房企爭先上演價格肉搏，金地同樣在以價換量中艱難求生。其中，上海金地·藝境于2008年9月推出新房源，單價16500元/平，每平比前一批直降超過3000元。

踏錯節奏，讓金地忙于“資金回籠”，錯失了2008年低價拿地擴張的機遇。而2009年市場復蘇時，金地又錯了。

這回是踩錯方向。

就在萬科重倉二三線之時，金地選擇深耕華東。2010年，史上最嚴的限購令橫空殺出，金地又吃了一記重拳。據《中國房地產金融》雜志報道顯示，金地旗下有80%的項目位于限購區域。

兩次失足，業內不禁調侃：“金地總是慢同行半拍”。

對此，凌克不加掩飾，他說金地的風格是內斂、穩健和理性，不會一味追求規模。從“負債”上看，似乎如此。近十年來，金地的負債率穩定在70%左右，與行業均值93%的凈負債率比，確實不高。

然而，猛獸嗜血的資本場，穩健并不意味安全。

5

2018年金地30周年司慶時，凌克說“金地是一家讀書人經營的公司”，內幕君私想，這話還得加上半句才完整。

金地同時是一家“野蠻人”控股的公司。

2012年第三季度，安邦保險突然出現在金地十大股東之列，凌克的心頭籠罩著不祥的預感。

再勇猛的獵物，一旦被獅群撕開一道口子，離躺倒也就不遠了。不遠處，鬣狗或許正循著腥味趕來。

2013年1月，生命人壽 （今富德生命）突然竄出奪食，首度舉牌金地，斥資16.61億元持有2.42億股，占金地總股本的5.41%。

和萬科一樣，金地股權分散，加之原來的大股東福田投資實力有限，給了險企趁虛而入的機會。

2006年，“國十條”一把將保險業推入黃金時代，抱著巨額險資，安邦、前海人壽、富德生命等開始在資本場攻城拔寨，萬科、華僑城、佳兆業、金地等房企頻頻遇襲。

可謂房企割韭菜，險企在身后。

凌克的不祥預感正在逐步變成現實。

從2013年開始，安邦和富德生命開始輪番增持金地。到了2014年4月9日，安邦保險和富德生命分別通過二級市場增持金地，持股比例分別達5%、12.9%。與此同時，富德生命挑落福田投資，躋身金地集團第一大股東。

據金地集團2018年第三季度報顯示，富德和安邦仍舊穩居第一、第二股東之位，其中，富德系控股比例高達29.83%，安邦為20.43%，前海人壽在十大股東之列，老東家福田持股不到8%，毫無還手之力。

這家風里雨里走過30載的老牌房企，已經完全淪為保險大佬的掘金地。

龍爭虎斗之下，金地的原班管理層也失去了大量增持股權的空間。同時，話語權縮小、甚至被替換的危機如影隨形。

于是，精明的凌克船長轉身給自己筑起了護城河。

2012年，金地集團收購香港上市公司星獅地產(535.HK），2013年將其更名為金地商置。此后通過股權融資，不斷稀釋金地大股東的控股權。如今，金地集團持股金地商置占比僅為41.36%，2014年占股最高時為72%。

與此同時，金地商置銷售連年翻漲，從零到一百億僅用時三年，2018年銷售額高達490億元。

曾幾何時，宋廣菊說過要再造一個保利，吳向東說過要再造一個華潤……

多年過后，故事的結尾是，凌克再造一個金地。

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