不知不覺，三四線城市房價過萬已經成了不再新鮮的事，而實屬稀松平常
近日，上海易居研究院發布《100城住宅價格報告》指出，到2018年8月，一線城市4萬元以上均價水平持續了17個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了14個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了12個月。
報告顯示，2018年8月，100個城市新建商品住宅成交均價中，一線、二線、三四線城市分別為42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。
杠桿游戲猶記得前不久，還有一篇貧困縣房價高達9000元/平的新聞引熱議。近來，也有不少媒體在報道中提到最新的一項調查數據“全國200個縣城新建商品房銷售均價超9000元/平方米”，這個數據的真實性不好判斷，因為并沒找到是哪家做的調查數據。
漲幅來看，三四線城市今年在樓市上風頭強勁，在強勁漲幅之下，三四線樓市還值得買嗎？也并不見得。
撇開剛需不談，因為剛需什麼時候需要隨時都要買，如果是基于投資，杠桿游戲的建議是不要買。
為啥？
杠桿游戲幾個月前就寫過，本來2018-2020年3年棚改攻堅計劃，改造各類棚戶區1500萬套，也就是年均500萬套，明顯比此前低。
但是，2018年制定的目標為580萬套，高于500萬套的預期，比2017年600萬套的目標略低。也就說，各地棚改任務總體下降已經開始，雖然幅度不大。
也正因為2018年棚改計劃依舊很高，杠桿游戲幾個月前認為，這成為三四線城市今年樓市的重要支撐之一。說直白一點，棚改2018年計劃超預期，說明高層不希望三四線城市2018年樓市陷入困境。
當初為什麼全國大張旗鼓搞貨幣化安置，就是要把所謂的庫存房子賣出去。只有房子賣得更好，房地產相關的一切產業日子才更好過，就業才更有保證，金融風險才最低，經濟也才更穩定。
各位桿友都知道，過去2年，可以說是幾乎所有我國城市的銷售黃金年份。特別是二三四線城市，普遍都取得歷史最好銷售。除了少量城市因為限售，有下滑。
輝煌靠什麼？先是2015年降息、降準、去庫存政策鼓勵。接著，棚改貨幣化安置達到罕見高規模。
實際上，很多三四線城市的棚改貨幣資金，也進入了一二線城市購買。最終結果就是，大部分三四線城市的新房銷售，超過了實際剛需。部分二線城市，也提前透支了消費和中期需求。
但未來，棚改貨幣化安置慢慢下滑則幾乎是肯定的。因為棚改從易到難已經有幾年，該改的很多也改了。未來需要改的和容易改的，都在減少。
杠桿游戲覺得，重點不是棚改安置方式的改變，而是棚改的使命和價值，要順應新的需要。
其實很多省的三四五線城市，住宅去化周期都已經不高。無論從這個角度，還是從債務角度、調控角度，棚改放緩都是大概率了，特別是降低貨幣化安置比例。
三四五六線樓市的繁榮，恐怕并非能長時間持續。因為政策影響太大，并非實際需求太多。
不同專家、媒體的說法不一。比如中國人民銀行參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長盛松成和同策房產咨詢股份有限公司研究員宋紅衛近日撰文稱：“中國房地產業未來仍然有20年的發展期”。也有專家預測樓市還能火12年。
如果你對照這些說法，去三四五六線城市買房，基本跟問算命先生的意見去買房差不多。最大的作用是給自己打一針安慰劑。因為專家口中的“樓市”和你要回老家買房的樓市根本不是一個東西。
政策上的強力刺激的三四五線城市的巨大“剛需”，約在兩年后就結束了。如大多數人所感受的，身邊條件好的親友，地級市的基本都奔著省會城市去買房，就業機會、教育、醫療資源的集中就是如此吸引人。
而三四線城市呢？這兩三年漲上去的價格，實際已經提前透支了長期的收入/房價合理比。有些地方，接盤俠是個問題，有些地方，想要買的人很多，剛需也很多，買不起的也很多……
或許，不遇到嚴重經濟壓力，維持調控，醞釀大招是唯一辦法。長效機制，增加供給，信貸嚴控，緩慢稀釋平滑風險。
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