2022虎好還是2023兔好
：縱橫論市
“新房、二手房總庫存量均在創造紀錄，二手房成交量呈整體下滑趨勢”
在今年3月底，易居房地產研究院發布了一份題為《全國百城住宅庫存報告》顯示，全國100個城市新建商品房庫存總量為4.98億方，庫存同比增長5.6%，庫存出現連續27個月正增長。這也是自2022 年樓市去庫存以來創造的新紀錄，有行內人就表示，看似房產價格紋絲不動，卻沒看到背后的這一波供求數據隱的含義。
當然，不僅是新房，二手房市場也明顯感受到“寒意”。4個月后，易居房地產研究院又發布了《易居快報之全國主要城市二手房庫存報告》，報告數據顯示，今年上半年全國60個城市二手房庫存量為295萬套，包括一些大城市的二手房庫存量都在刷新歷史，這是一個什麼概念呢？
1.環比增加2.5%個百分點，就是說一個月就增加了這麼多，這個數據已不小了；2.天津、重慶、沈陽庫存量均超14萬套，成都達12萬套，在這個報告中的數據是11.2萬套，但才過去兩個月，目前最新的庫存量已經超13萬套，像銀川、大連、徐州、、山等城市的庫存正處于快速增長中，說明我們的二手房庫存量增加還只是開始。
值得一提的是，二手房庫存量增加迅速的同時，二手房成交量還整體呈現下滑趨勢。說白了，數據“一正一反”只會讓去化周期進一步拉長。
不僅于此，“春江水暖鴨先知”的商做出了選擇。
“全國二次集中供地”像一面“照鏡”，有沒有底氣拿地，在這波土拍大戲中逐步反映出來。據澎湃新聞報道，從已開始的第二輪集中供地的9座城市看，無一例外地出現了臨時“終止出讓、流拍”的情況，而且總量達到了91宗，難道是因為地價掛得太高了？還真不是！
報道顯示，相比之一輪普遍30%的溢價率以上，這一輪土地溢價率平均降幅只有10%以上，而且很多地塊在報名環節就出現了“寒意”，而且包括蘇州、杭州、、長沙、武漢等城市在供地規模明顯下降的情況下，商仍舊不買賬。據中國財經 統計，合肥、沈陽的終止、流拍率超過了50%，成都終止、流拍率為30%。即便像杭州這樣的樓市大熱門城市，在10幅競品質地塊中，只有1塊進入價環節，其他都“流拍”，在重慶、終止出讓的地塊分別也達到了9幅和11幅。
土地大量流拍原因，有人說是“三道紅線”限制，商難做“無米之炊”，但也有業內人說，還要加一條：說明越來越多的商并不看好后市。
走到這個關口，商降價趨勢能否真正形成？
老實講，從以往的經驗看，房地產市場變化主要就在于供求，如果出現上述“新房與二手房庫存量持續增加的共振”，以及土地市場出現大量流拍，意味著房地產價格將出現不可避免的調整，而且我們也可以看到包括恒大等商開啟了大折扣降價促銷。不過，現實情況可能并不是一邊倒。
央媒經濟日報在8月18日刊文《經濟日報評“限跌令”：穩才是樓市理想狀態》后，在9月15日再次刊文《謹防樓市大起大落》，前后時間不到一個月，央媒釋放的信號也是非常明確的：針對不斷增加的“限跌令”城市而緊急發聲，文中再次提及“穩才是樓市的理想狀態”，既要抑制房地產泡沫，也要防止大起大落，從 的態度看，只允許“小幅度的漲跌”，但不容許“過快大幅下降”。所以，在樓市調控期間，商想大幅降價的趨勢難以成行。
但業內也有人說了，“限漲未必不漲，同樣，限跌未必真不跌”。那麼，2022年可不可以買房呢？李嘉誠曾做過“大膽預測”，是這樣說的：
近幾年不管是內地房價還是房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨大洗牌，炒房客們需要謹慎了。買房用 己住的，盡管買，買房是用來炒的，還是算了。很多內地商過去幾年負債擴張也該告一段落了。
從以上的預測中，可以梳理出幾個信息點：之一，未來5年房地產價格會有較大變動；第二炒房行不通了；第三，自己住可以買；第四，房企面臨降杠桿，這樣的情況下，規模不會擴大反而會縮小。
李嘉誠說這話還是在恒大等房企債務出現問題之前說的，現在對照他說的這幾點信息，除了房地產價格需要時間檢驗外，其他幾點是不是都已經得到了逐步驗證。有 友就表示，李嘉誠不愧是之一代地產商，大部分沒他看得通透。
就拿商債務暴雷來說，現在不少銷售額千億級別的房企都出現了這樣或那樣的問題，有人歸咎于對房企債務的管控，即便如此，難道不正是他提前看到了這一點嗎？所以，以不賺取最后一個銅板理論著稱的李嘉誠，最近6-7年一直都在撤出內地的房地產項目，有人說李嘉誠錯過了2022 年后這波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“當所有人都想在高點賣出時，只會發生踐踏，想撤也撤不了”。一言一行，無不顯示商人的老道。
不過，李嘉誠雖說“自住盡管買”，但計劃趕不上變化，令人心酸的是，他們無力接盤了。
什麼叫自住？買房不以炒房為目的，要麼是剛需，要麼是改善，他們對應是年輕結婚群體、中年改善群體，由于一場突如其來，加上不斷反復的“yi情”，讓我們很多人的工作和收入都受到影響，用清華大學學系孫立平教授近日在一條短中的話說，一場包括5大方面的巨大失業潮正在向我們襲來，即：
首先是陷于困境的房地產在大量裁員；其二是外商外資企業紛紛撤離中國；其三是中小企業的不景氣、倒閉潮；其四是教育雙減引發的對于教培行業的整頓，波及千萬人的生計；最后是跨國電商的整頓，比如整頓電商秩序，出現批量封店、封號情況，一批中國跨境電商巨頭陷入困境。
可見，很多行業都受到風波的影響，在這一點上，但這并不代表李嘉誠看得不準，畢竟這都是突然情況。事實上，不少 友確實感同身受， 上不是有一個段子嘛，2022 年最悲慘家庭“老公是房產中介，老婆是教培，買了恒大的房子，還意外有了3胎…”，雖然這是極端情況，但也折剛需、改善乏力的現狀。而且，在“買漲不買跌”的心理作用下，即便房地產價格不讓跌多少，但也賺不到錢，一些有錢家庭寧愿把錢投到其他地方，甚至存起來，也不會再做“無效買入”，流動性還受限，何苦呢？
當然，每個人情況不一樣，有的人馬上要結婚、孩子要上學，家庭經濟條件也允許，有買房需求無可厚非，這沒什麼好說的。但如果工作都不穩定，收入也支撐不起房貸，確實應該緩緩，畢竟家庭財務安全是之一位的，在嚴格的市場管控下，料也不會出現“一年不買房，年初又白忙”的情況，2022年買，還是2023年買，區別應不會太大。
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