2022下半年運勢測算
2022 年的房地產市場可謂跌宕起伏。2022年即將到來，房地產行業將何去何從？房企債務到期和資金鏈壓力是否可控？信貸環境是緊是松？銷售規模是否回落？
問題一：房企債務到期和資金鏈壓力是否可控？
2022 年，房企大力度去杠桿，疊加房地產市場成交低迷，渠道受阻，房企面臨資金壓力。中指研究院數據顯示，2022 年1-10月，房企信用債發行總額4801.7億元，同比下降13.3％；10月僅130億元，同比下降55.2％。海外債共2624.1億元，同比大幅下滑35％。
2022 年1月-2022 年10月房企總額及增速
圖片 ：中指研究院
“2022 年下半年以來，多家房企違約，房企評級屢遭下調，市場波動，增加了發債難度，而2022年上半年為償債高峰，債券再壓力很大。房企還須做好過‘緊日子’的打算。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示。
從到期債務規模來看，中指院數據顯示，2022年房企債券到期規模為3560.2億元。分季度看，之一、二季度合計到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。
談到房企資金鏈風險，中國首席經濟學家研究院院長盛松成認為，目前的風險反映的是實施的強度、節奏以及疊加的影響，房地產市場調控的基調和方向是正確的，有關方面也已及時作出調整，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展整體態勢不會改變，房企資金鏈的風險是可控的，不會引發進一步的連鎖反應。
問題二：房地產信貸環境是否迎來逆轉？
2022 年10月以來，相關部門接連釋放滿足房地產合理需求的信號，如銀行信貸加速發放、支持境內外債券發行、ABS發行松綁等等。11月19日晚間，發布《2022 年第三季度中國貨幣執行報告》，再度提及“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。
中信證券研報認為，進入2022年，房地產金融進一步收緊概率不大。主要有三方面原因：若短期內用力過猛，致使房地產企業風險加快，可能造成金融市場震蕩，影響民生穩定，因此有必要通過適度的引導，幫助部分企業平穩度過發展較為困難的階段；銀地產供給仍存空間，大多數銀行的房地產占比、個人住房占比已壓降至要求的范圍之內，存在一定的靈活調節空間；雖然已經不再把房地產市場作為短期手段，但也要避免矯枉過正，房地產行業作為重要支柱行業，在經濟穩健運行方面仍將發揮一定的作用。
問題三：銷售規模是否延續回落態勢？
“2022年房地產市場的銷售前景恐怕不容樂觀。”華泰證券地產首席分析師陳慎稱，在房地產集中度管理下，按揭收縮對市場信心的影響至少將持續至2022年上半年。同時，由于2022 年下半年土地市場降溫，2022年上半年的供給也將收縮，因此成交量預計將在低位運行。基數效應下，預計2022年銷售額大概率會呈現前低后高的走勢。
中指院也認為，2022年，新開工的縮量將一定程度上拖累市場成交規模。同時，貨幣供應量增加、信貸環境改善將對市場提供一定支撐，但預計難改市場下行態勢。“另外，考慮到2022 年上半年基數較高，2022年上半年商品房成交規模同比增速或探底。”中指院相關人士稱。
問題四：房地產投資增速會否回升？
2022 年以來，房地產投資增速呈現倒V型走勢，截至10月末，累計同比增速為7.2％，連續8個月走低，且9月單月投資同比增速已轉負。
華西證券宏觀首席分析師孫付稱，房企的收緊和房地產銷售的下滑影響房地產企業的拿地意愿，一方面抑制了土地成交，造成土地購置費增速回落；另一方面，房屋新開工面積的下滑將導致未來一段時間房屋施工面積增速的回落，影響建筑安裝工程及設備工器具購置支出。孫付預計，本輪土地購置費增速將在明年2月達到低點，同比增速降至-17％左右。建筑安裝工程及設備工器具購置投資增速則預計將在明年6月份觸底，同比增速將回落至-10％左右。通過對土地購置費以及建筑安裝工程及設備工器具投資增速的判斷估算，預計2022 年全年房地產投資增速在-2.4％。
2022 -2022 年房地產投資完成額累計同比漲幅
圖片 ：Wind
2022年房地產投資增速預測
圖片 ：華西證券研報
各研究機構對2022年房地產投資增速的測算不盡相同，但多數認為，在預售資金趨嚴、標準渠道難有顯著放松，以及債務到期壓力仍較大的背景下，未來土地購置意愿趨弱的可能性更大，因此2022年房地產投資增速仍將進一步下行。
問題五：土地市場將有何表現？
2022年，在房地產投資增速繼續回落的預判下，研究機構認為，土地市場也將進一步回歸理性。
國泰君安證券發布的研報認為，當前房地產企業一致性減少拿地，優質房企傾向于更多尋求并購機會，在公開招拍掛途徑拿地的占比或將減少。
此外，從供應端來看，中指院分析，2022年，土地“兩集中”大概率會延續，重點城市仍會保供應，土拍規則有望進一步優化完善，確保土地市場更加平穩運行。
對于房地產企業而言，劉水建議，2022年應繼續開源節流。一方面，加大營銷、。必要時也要有“壯士斷腕”的勇氣，通過項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活現金流。另一方面，在投資上，應量入為出、審慎拿地。同時，應加快轉向精細化管理，精細化運營，“節衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”開支大手大腳的習慣。
本文源自中國證券報
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